株式会社重永建設

長期優良住宅

日本の一般的な住宅寿命と一般的な住宅ローン返済期間は共に約30〜35年です。
これではローン返済が終わる頃に建て替えを考えなければなりません。
そこで国は、「環境への負荷を低減させ、消費者の負担を軽減し、将来的に資産価値の高い中古住宅の流通に貢献する」というコンセプトのもとに、平成21年6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を施行しました。
簡単にいえば「いい家をつくって きちんと手入れをして 長く大切に住まう」ということです。
一定の基準を満たした認定長期優良住宅は、税制面での優遇などを受けられます。


長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅には、認定基準が設けられています。
「劣化対策」「耐震性」「維持管理・更新の容易性」「可変性」「バリアフリー性」「省エネルギー性」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」の9つの観点から、高い基準に適合した住宅だけが長期優良住宅として認定されます。

9つの認定基準(概要)

性能項目等 概要
劣化対策 ○数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること
→構造躯体が少なくとも100年継続使用するための措置が講じられている。
耐震性 ○極めてまれ(数百年に1度)に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を
図るため、損傷のレベルの低減を図る。
維持管理・
更新の容易性
○構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備の維持管理がしやすいこと
→給排水管などの点検・補修・更新がしやすい
可変性(共同住宅
・長屋のみ)
○ライフスタイルの変化に応じて間取りの変更がしやすいこと
→天井高(スラブ間)が高く(設備配管の変更などを伴う)間取り変更がしやすい
バリアフリー性 ○将来のバリアフリー改修に対応できること
→共用の廊下、階段、エレベーターのスペースが広くバリアフリーに対応できる
省エネルギー性 ○必要な断熱性能などの省エネ性能が確保されていること
→省エネルギー判断基準(平成11年相当)に適合する
居住環境 ○地域の良好な景観形成に配慮されていること
→地域の街並みに調和する
住戸面積 ○良好な居住水準を確保するために必要な規模があること
→戸建ては75平米以上、共同住宅は55平米以上
少なくとも1つの階は40平米以上(階段部分を除く)
維持保全計画 ○定期点検、補修の計画がつくられていること

詳しくは認定基準をご覧ください(平成21年国土交通省告示第209号)→

認定基準の中でも特に重要な4つの項目についてお話しましょう。

【劣化対策】
柱・はり・壁など建物の構造に使われている材料が水分・カビ・シロアリ被害などで劣化すると、建物に住めなくなり、続けて住むためには大規模な改修工事が必要になります。長期優良住宅は、その大規模な改修が75年~90年先になるように、防腐・防蟻・防湿・防水対策をしています。
【耐震性】
建築基準法では震度6~7(数百年に一度の大地震)に耐えられる建物という規定がありますが、長期優良住宅は、その1.25倍。学校や避難場所に指定されている建物と同じぐらいの強さです(耐震等級3)。
【維持管理】
水道管やガス管など、比較的耐用年数が短いものが基礎のコンクリートや壁の中に埋め込まれてしまうと、水漏れなどの事故が起こったとき、建物に被害が及ぶどころか、日常生活にも支障がでます。長期優良住宅は、鞘管という水道管やガス管より一回り大きなパイプを初めに通しておいて、その中に水道管やガス管を通しますので、点検や補修も壁を破らずに簡単にできます。
【省エネ】
断熱や隙間の少なさなど建物本体の効果です。地域ごとに決められた基準で、外からの熱や冷気の影響を受けにくくし、エアコンなどの冷暖房機を短時間で効率よく効くようにして、省エネ+快適な住空間を作ります。建築基準法には規定がありませんが、長期優良住宅では厳しく規定されています。

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長期優良住宅のメリット

長期優良住宅は、劣化対策、耐震性、省エネルギー性などの住宅性能が高く、良質な住宅です。
その良質な住宅を普及させ将来世代に継承するために、様々な優遇措置がはかられています。

●住宅ローン減税

新たな住宅ローン減税(平成21年から適用)では、一般住宅で500万円の最大控除が受けられます。
加えて、長期優良住宅の場合は、最大600万円までの控除があります。

○一般住宅
居住年 控除期間 住宅借入金等の
年末残高の限度額
控除率 最大控除額
平成24年 10年間 3,000万円 1.00% 300万円
平成25年 10年間 2,000万円 1.00% 200万円
平成26年4月〜平成31年6月まで 10年間 4,000万円 1.00% 400万円
※ 設定住宅の対価学に含まれる消費税率が8%又は10%であること
○長期優良住宅
居住年 控除期間 住宅借入金等の
年末残高の限度額
控除率 最大控除額
平成24年 10年間 4,000万円 1.00% 400万円
平成25年 10年間 3,000万円 1.00% 300万円
平成26年4月〜平成31年6月まで 10年間 5,000万円 1.00% 500万円

※上記の適用を受けない場合は、一般の住宅を「長期優良住宅」とするために増加した建設費の10%相当額を、
100万円を上限として所得税額から控除することができます。
また、これまで所得税だけを対象にしていた住宅ローン減税が、住民税からも控除されます。
所得税から控除しきれない場合には、翌年度の住民税から控除を受けることができます。

●その他各種税金の軽減

ローン減税などの他に、長期優良住宅の認定を取得すると
「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」の3税の負担も軽減されます。

「登録免許税」
保存登記費用は0.1%(一般は0.15%)なので評価額2,000万円の住宅であれば2万円(一般は3万円)。

  • 所有権保存登記:一般住宅=0.15% ⇒ 長期優良住宅=0.1%
  • 所有権移転登記:一般住宅=0.3%  ⇒ 長期優良住宅=0.1%
  • 抵当権設定登記:一般住宅=0.1%  ⇒ 長期優良住宅=0.1%

「不動産取得税」
1,300万円を控除(一般は1,200万円)されるので、評価額2,000万円の場合2,000万円-1,300万円=700万円に税金(現在3%)がかかり、700万円×0.03=21万円(一般は800万円×0.03=24万円)。

  • ・不動産取得税:一般住宅=1,200万円控除 ⇒ 長期優良住宅=1,300万円控除

「固定資産税」
戸建ての場合5年目まで(一般は3年目まで)1/2軽減されるので、4~5年目の評価額2,000万円の場合2,000万円×1.4%(固定資産税率)=28万円の固定資産税が半分の14万円となり、4~5年目の2年間で28万円(一般の場合軽減措置がなくなるので2年間で56万円)。

  • 固定資産税【戸建て】:一般住宅=1~3年目 1/2軽減 ⇒ 長期優良住宅=1~5年目 1/2軽減

また、平成21年度の補正予算(経済危機対策)で、住宅取得のための贈与税の非課税枠が広がりました。
両親や祖父母から住宅購入や改修のための資金贈与を受けた場合、非課税枠を現行の110万円に500万円を上積みして610万円へと拡大しています。

詳しくは長期優良住宅法関連情報 – 国土交通省へ

住宅ローンの供給支援

●フラット50の創設

(独)住宅金融支援機構が支援をし、民間金融機関が、認定長期優良住宅について最長50年の住宅ローンを供給できるようにしたものです。

詳しくはフラット50→

●フラット35Sの拡充

(独)住宅金融支援機構の優良住宅取得支援制度(フラット35S)は、省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性のいずれか1つの基準を満たす住宅について、10年間金利を0.3%優遇するものです。

詳しくはフラット35S→

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